Com diversas variações, já ouvi essa pergunta um sem-número de vezes: qual é o melhor modelo para Shopping Center?

E a resposta é simples: é o modelo que mais respeitar as condições do mercado onde ele está (ou será) instalado. O mercado bem estudado, bem pesquisado, nos dará todas as respostas que precisamos hoje e mostrará todas as oportunidades que esse mesmo mercado nos trará adiante. Uma pesquisa de mercado nos mostrará, desde o tamanho do Shopping Center até o tamanho das lojas, a quantidade delas, quais seriam as ideais, qual o mix correto, como enfrentar a concorrência, quando fazer expansão, etc. ou seja, a formatação do modelo ideal.

Porém, existe ao lado disso a vida real. Muitas vezes, temos total conhecimento das necessidades do mercado, mas não existem condições de atendê-lo. No mesmo momento, surge uma solução que sabemos não ideal, (normalmente o problema é a vacância) mas é aquela que temos. Como fazer? Esquecemos o conhecimento do mercado? Abandonamos as regras de varejo? Adotamos uma solução transitória que nos aproxime mais dos resultados financeiros imediatos e planejados?  A resposta é clara: o objetivo do empreendimento é a rentabilidade do investimento.

Mas, ao se adotar uma solução não ideal, devemos planejar a correção de rumo para o momento mais próximo possível. Os reflexos financeiros deverão ser medidos no curto prazo, mas planejados para as compensações no futuro.

Por isso a análise dessa adoção de solução não ideal, deve ser cuidadosamente estudada, respondendo a perguntas do tipo: Isso pode ser revertido? Podemos voltar à posição inicial? Quando? Qual a vantagem financeira hoje, frente aos possíveis prejuízos futuros, não se adotando essa solução? É possível uma alternativa de ocupação? Quando? Qual o menor prejuízo? E principalmente, como isso impactará o conjunto das lojas e a imagem do Shopping Center?

Toda solução contrária aos princípios de mercado deve ser vista como temporária e com planejamento para sua correção, sob pena de o próprio mercado trazer o ajuste, destruindo aquela operação que sabíamos em desacordo com o mercado de varejo.

A solução planejada sempre é a mais econômica, e o retorno à situação de adequação ao mercado, obrigatório. Muitas vezes uma nova pesquisa, uma informação nova, pode mostrar que a dinâmica do mercado abrirá um novo caminho em um prazo suportável. É hora de fazer contas, medir o prejuízo, refazer o estudo econômico, conhecer novos números, aceitá-los ou continuar buscando outras soluções.

Uma coisa é absolutamente certa: se as condições de mercado, não forem respeitadas, não existirá Shopping Center ideal.